修武县东方太极文化园项目

一、项目基本信息

（一）项目名称：修武县东方太极文化园项目

（二）项目类型：在建项目，一期主体工程已完成

（三）建设地点：该项目位于焦作市修武县丰收路中段路南。该区域是国内外广大游客到云台山旅游的必经之地，交通便利，地理位置优越；周边现有修武县人民医院、政府办公机构及十多个大型中高端社区，人群密集，需求迫切，适宜建设。

（四）建设内容：该项目计划分两期建设，总建筑面积约45000平方米。一期为太极文化主题综合体，建筑面积约18000平方米；二期为太极文化一站式活动广场，建筑面积约27000平方米。主要建设内容包括太极广场、文化主体楼、辅楼和文化活动广场主体楼等。包括文化展示厅、多功能会议厅、大型室内实景演艺剧场、中医馆、养生会所珍品馆、艺术品商场、私人藏品交易中心、太极训练馆、文化交流中心与道路工程、绿化工程、上下水工程、消防工程、地面停车场、地下停车场及其它基础配套设施建设等。

（五）项目前期工作合规性：项目经焦作市修武县发展和改革委员会批准立项（豫焦市域其【2009】00281）；通过环保审批；取得国有土地使用权证书（修国用（2013）第277、278号）；取得建设用地规划许可证（2009020）；取得建设工程规划许可证（2010008）。取得房产证（修房权证城字第201310930-10938号）。

    （六）项目所处阶段：项目一期已办理完各项合法手续，主体工程也已建设完成，目前正处于项目一期装修和二期建设筹备阶段。

    （七）计划开工和完工时间：该项目建设期为2013年1月—2017年6月，共4.5年。

    （八）合作期限：2015年至2045年，共30年。

    （十）总投资及资本构成：项目总投资39500万元，其中企业自筹2亿元，其余部分计划通过银行贷款等方式解决。

二、项目建设必要性及可行性分析

（一）项目建设必要性

1、实施该项目，对太极文化的传承和中国传统文化的应用和创新等都具有十分积极的促进作用

太极拳和太极文化作为焦作最宝贵的资源之一，急需要在国内外的文化舞台上大放异彩，急需要有能够与其深厚内涵和超高价值相匹配的广泛知名度和美誉度，因此，建设该项目，大力发展太极文化产业，运用市场力量，经济杠杆，把太极文化推及全国、全球，深植人心，产生更大的文化功效是十分必要的。太极文化产业的大发展、大繁荣，对实现这一目标具有不可替代的作用。

2、实施该项目，有利于人们缓解压力，身心和谐，进而促进社会主义和谐社会的建设

随着现代社会竞争的加剧，生活节奏的加快，人们肩上负担的加重，给现代人内心施加了无形的压力，出现了诸如忧患、焦虑、精神失落、孤独、寂寞等不良症状，严重干扰了人们正常的生活。该项目有利于缓解、消除现代人的烦恼和缓解内心的冲突，使人们从失衡的心理状态中走出来，达到人生的自我感悟，人性的自我净化，人格的自我完善，内心的自我更新，从而克服现代人的心理障碍，达到身心和谐的境界。

人生活在社会中，如果没有一个和睦的社会环境，那么实现个人的身心和谐也是一句空话。社会与个人是相互依存，相互协调的。阴阳互补共生、相反而又相成的观念，是克服主客两分对立的“现代病”的启示之源。“现代病”的蔓延导致了人与自然关系的紧张，生态危机的日益严峻，引发人际关系的紧张，以及社会内部、官民、劳资等矛盾也因此而加剧。太极文化昭示了宇宙关系、人伦关系和阴阳互补、动态平衡的境界，将为我们创建和谐社会提供了宝贵的哲理资源。太极文化可提高一个人的道德素养，精神境界，同样可以促进社会的和谐。在构建社会主义和谐社会的大背景下，这点显得尤为重要。

 “天人合一”是中国古典哲学的根本观念之一。宇宙自然是大天地，人则是一个小天地。人和自然在本质上是相通的，故一切人事应顺乎自然规律，达到人与自然和谐。当今世界，经济飞速发展，而环境却遭到了严重的破坏。传承太极文化，发展太极文化产业，利用多种有形方式教化人们用心感悟“天人合一“的观念，对构建环境友好型社会具有积极意义。

3、实施该项目，有利于弥补当地大型综合型商业配套的不足，对修武商业乃至焦作商业文化的发展产生积极的影响

该项目是一个以太极文化为主导的综合体项目，具有鲜明的特色，适应了广大市民的文化需要，弥补了我县大型综合型文化设施不足的现状，具有强大的市场竞争力和拉动力，将对我县乃至焦作文化事业和产业的发展产生积极的影响。

该项目以太极文化为主导，结合商业运营，走“大规模、多功能、现代时尚与传统文化相结合”的路线，强调商业产品、业态、文化的多样化。项目创意超前，特色鲜明，定位独到，符合文化、商业及旅游市场发展趋势和市场需求，填补了我县及焦作以太极文化为主导型的大型综合型商业的空缺，在整个国内文化商业中也具有显著的差异化特征，有强大的竞争力、辐射力和拉动力，对当地商业，特别是文化项目的发展将会产生积极的影响。

4、实施该项目，有利于繁荣当地商业文化生活，增加就业和税收，带动关联产业的发展

该项目的建设有利于当地商业文化的繁荣，满足广大居民生活多元化的需求。同时，项目将会带动整个我县乃至焦作相关行业，特别是与太极文化相关的产业的快速发展，形成较为明显的侧向关联带动作用。进而增加税收，促进就业，为地方经济的发展和居民生活的提高做出积极的贡献。

5、实施该项目，有利于提高当地土地利用价值，对提升土地效益具有重要的示范意义

我国面临着土地、资源、人口、环境的四个难以为继，成为制约各地经济发展的主要瓶颈之一，如何克服“四个难以为继”的负面影响，已经成为我国政府和地方政府面临的重大问题。因此，提升单位面积的土地产出成为土地资源开发的基本要求，该项目特色化、规模化、高效益、可持续性的特点，充分反映了土地高效利用的要求。因此，该项目对提升修武县城土地效益具有重要的示范意义。

6、实施该项目，可满足当地居民和外来旅游人群的消费需求，提升修武及焦作的城市形象城市居民工作生活压力大，精神高度紧张。如果得不到及时的调适，会感觉身心疲惫。久而久之，则会出现焦虑不安、抑郁症、精神障碍等心理问题和疾病。长期精神高度紧张也会使内分泌功能失调、人体免疫力下降而导致各种生理疾病的产生。而休闲娱乐、消费购物、品尝美食往往是缓解压力的最好途径。因此，在城市里建设一座集文化观光、娱乐休闲、研修学习为一体的一站式文化休闲场所迫在眉睫。

（二）项目对政策满足情况

《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》的开篇即令人惊喜。这份纲领性文件，第一句话就指出中原是“中华民族和华夏文明的重要发源地”，第一部分就赋予它“华夏历史文明传承创新区”的战略定位，这种提法在全国布局的10多个经济区中，前所未有、绝无仅有！

忽如一夜春风来，千树万树梨花开。“弘扬中原大文化，增强文化软实力”，赫然成为发展的“最强音”、中原的“最特色”！

透过“字字千钧”的《指导意见》，我们欣喜地认识到国家对厚重灿烂的中原文化的空前重视，强烈地感受到国家对河南增强文化软实力的空前期许：

“传承弘扬中原文化，充分保护和科学利用全球华人根亲文化资源；培育具有中原风貌、中国特色、时代特征和国际影响力的文化品牌，提升文化软实力，增强中华民族凝聚力，打造文化创新发展区。”

“建设中原历史文化旅游区、黄河文化旅游带和南水北调中线生态文化旅游带等一批重点旅游景区和精品旅游线路，建成世界知名、全国一流的旅游目的地。”

 国务院《文化产业振兴规划》中明确指出，大力发展文化产业，激发全民族文化创造活力，更加自觉、更加主动地推动文化大发展大繁荣，充分发挥文化产业在调整结构、扩大内需、增加就业、推动发展中的重要作用。

（三）行业主管部门和融资平台意愿

焦作市及我县有关文化部门、旅游部门、宣传部门、建设部门对该项目良好的社会效益给予了积极肯定，对项目发展前景报以厚望，并支持该项目开拓建设思路，以多种方式拓宽融资渠道，加快工程建设，争取早日建成，为方便广大群众日常生活，满足市民文化休闲需要，丰富云台山游客旅游体验和地方经济社会发展贡献力量。

（四）项目对社会资本的吸引力分析

 太极是中华传统文化的瑰宝，近年来在国家大力扶持文化产业的背景下发展迅速，越来越受到民间资本的青睐。该项目是国内第一个以“太极文化”为经营主题，以太极文化“形、神、养”为一体的全景式大型文化综合体项目，是现代建筑艺术与中华传统文化巧妙结合的艺术产物。该项目文化特色鲜明，竞争优势突出，社会意义重大，群众需求迫切，投资风险较小，前景看好，对社会资本具有较强的吸引力。

（五）债权人转换配合意愿及担保解除可能性

 该项目的建设资金由政府和社会资本共同解决。债务资金所占份额较少，项目良好的经营预期和债务偿还能力可有效降低债权人的转换及解除意愿，故此风险极低。

（六）“物有所值”定性分析

 采用PPP与政府传统采购模式相比能够增加供给，优化风险分担，降低项目全生命周期成本，提高运营效率，促进创新和竞争。

三、项目实施机构及实施模式

该项目计划由我局和由政府授权的河南东方太极实业有限公司负责实施。实施机构的最终确定已批复的实施方案为准。项目实施机构主要负责项目的具体实施，包括项目实施方案的编制和报批、组织采购、谈判与合同签署、项目执行和项目移交等工作。

该项目拟采用建设-拥有-运营（BOO）的方式合作，但不排除其他合作的可能。

实施机构将依法选定优秀的社会资本，并与其签订相关PPP协议，共同出资组建项目公司，项目公司股权结构由政府授权的公司占有10-30%的股份，由社会资本占有70-90%的股份（具体比例可协商确定）。

截止目前，政府已在配套景观及绿化方面给予投入。

四、收益分析

（一）成本估算

经估算该项目正常年份，年均总成本为19560万元。

1、折旧及摊销：根据国家规定，折旧采取平均年限法，该项目综合固定资产折旧年限按20年计，残值率5%；无形资产按30年平均摊销，无残值，经计算年均折旧费为1050万元；

2、管理费用：该项目管理费用包括房产税和其他管理费用。根据《中华人民共和国房产税暂行条例（国发［1986]190号发文）》规定，出租房产部分房产税＝房产出租收入×12%。其他管理费用包括管理人员工资福利、办公用品购置等，按年出租收入的8％计入。经初步估算，项目正常年份年均管理费用为2500元。

3、维护费用：维护费用按折旧费用的20%计取，为210万元。

4、原材料及燃料动力成本：按照50%左右计算，为15800万元。

（二）经营收入估算

该项目运营期10年，运营期内经营收入主要为商场自营项目收入和租赁收入及其它增值服务收入。经初步估算，该项目正常年份年均收入为31000万元。

1、自营项目收入：包括餐饮、住宿、演艺门票、产品销售等收入，按正常年份年均28000万元估算。

2、租赁收入：按照营业面积的35%用于出租，租金每平方每年按1500元计算，租赁收入平均每年约为2000万元。

3、其它增值服务收入：包括物业管理服务、咨询服务等，按正常年份年均1000万元估算。

（三）税金估算

营业税、城市建设维护税和教育费附加等综合按营业收入的3.5%计算。经计算年平均税费为1015万元。

企业所得税：按照20%计算，约为2100万元。

（四）利润计算

该项目正常年份年均营业收入为人民币31000万元，年均经营成本为19320万元，净利润为8325万元，年平均上交利税为3355万元。

（五）投资收益情况

该项目投资收益率=年均税后净利润／投资总额=21.08%

主要技术经济指标

五、风险分担机制

（一）风险分析

1、政策风险：该项目属于文化和商业配套设施项目，是长期以来我国各级政府大力支持发展的范畴，项目的建设符合修武县城的在文化及商业配套设施建设方面的整体规划，可满足周边居民和旅游人群的文化和休闲需求，因此，政策风险极低。同时，通过争取政府给予更多的优惠政策，将更有利于为项目的建设和经营营造一个更好的政策环境。

2、技术风险：该项目建设技术成熟，对周边环境的影响极小，项目技术风险较低。项目在建设的过程中，将严格按照工程建设项目的有关规范，科学施工，安全施工。同时，要积极使用新技术，新工艺，新材料，确保项目建设在技术方面走在保持领先优势；

3、竞争风险：修武县城目前在大型文化配套设施建设方面还较为薄弱，特别是该项目选址区域，现在还没有大规模的文化广场，未来也不大可能在近距离内出现类似该项目体量或更大体量的文化综合体。因此，在未来相当长的时间内，该区域仍属于较为空白的竞争盲区。而同时，该区域人口规模在不断扩大，未来消费潜力将日益凸显，市场前景广阔。

4、管理风险：综合性大型现代化文化综合体的管理，需要在各个方面不断细化。首先需要营造一个良好的管理氛围，创建温馨的企业环境，建立一整套严格规范的规章制度，重视管理体系的建立，重视核心管理团队的凝聚，重视管理的适应性调整，要通过科学严谨的绩效考核制度和约束制度，形成“由制度管人，按流程办事”的良好管理局面。要借鉴国内外先进的管理经验，加强管理创新，使整体管理水平不断“升级”，逐步形成各个管理环节的和谐一致和科学高效。

（二）风险分担

结合该项目实际情况和风险特征，建议涉及政策性的相关风险主要由政府方承担并解决，涉及到项目建设、运营方面的相关风险主要由企业承担，而市场、经济风险则应由合作双方共同承担。

六、联系方式

联系人：李克  0391-8788858   18538151077

邮  箱：hndftjsy@163.com