沁阳市沁南产业集聚区安置房综合开发项目

一、项目概况

   （一）项目实施背景

随着沁阳市城市的发展和人口不断增长，人民生活质量不断提高，对就学、就医、养老服务等方面的需求也在不断增长。现阶段，旧城区中原先修建的许多公益设施日益落后，设备不够健全，仅勉强能够满足满足就学就医以及养老压力，急需进行翻修扩建或选址新建。实验小学、中医院等单位，处在交通极为不便的小街道内，面积狭小，学生课间活动场所不足。如果就地扩充校园、医院面积，拆迁补偿资金压力很大，而且很多供热、给排水等城市功能不全，无法进行全方位改造。若采用PPP模式，在沁南产业集聚区内科学规划校园、医院，由投资人投资建设，然后交付政府使用，搬迁原址交给投资人开发建设，使沁南新区城市建设逐步完善，吸引人口入住，减轻老城压力。

实验小学分校建成后可缓解老城区小学的就学压力，解决沁南产业集聚区的失地农民子女的教育问题。

    沁南敬老院建设以及妇幼保健院新院的建设可以在一定程度上缓解当地医疗资源紧张的问题，为市民提供高效，便利的医疗服务，使附近居民能够及早诊断发现治疗病情。敬老院的建设可以一定程度上缓解沁阳市老龄化社会造成的养老问题。

搬迁安置房建设：沁南产业集聚区在建设扩充的同时，占用当地农民大量的耕地和民房，除了需要安排失地农民就业，保障其生活来源外，为了维持社会的和谐稳定，更需要将这些失地农民的生活环境得到改善，创造环境优越、生活设施配套齐全的生活环境进行安置房建设，安置房的建设解决1200万户被拆迁农民的住宅安置问题。

住宅以及商业开发项目建成后，可以有效缓解沁南新区建设政府资金压力，并且在建设中融入外地城市建设理念，使得沁南新区城市功能更加完善，更大限度地提高沁南土地价值。

（二）工程概况

沁阳市沁南产业集聚区安置房综合开发项目（原名称为：沁阳市沁南产业集聚区村庄搬迁安置项目，以下简称：沁南安置房综合项目）属新建项目；项目处在沁阳市沁木路、建设路、南环路三大交通干线旁；工程建设部分预计开工时间为2015年7月，预计竣工时间为2018年6月，建设期3年。住宅和商业开发部分在工程竣工后1年内完成销售，安置房回购大约在工程竣工后10年完成，学校、医院、敬老院最长期限大约15年内采用可用性付费与可行性缺口补助，项目整体运行18年。项目建设实际占地444.22亩，内容包括沁南产业集聚区村庄搬迁安置房建设（约100亩）、实验小学分校建设（约30亩）、妇幼保健院新院建设（约20亩）、沁南敬老院建设（10亩）、住宅和商业开发（约284亩）。

（三）现阶段已完成工作

    目前沁南产业集聚区安置房综合开发项目属于新建项目，聘请了北京中建政研信息咨询中心编制实施方案、物有所值评价及财政承受能力评论证，拟在6月20日递交市政府审议通过。第一阶段（项目识别阶段已经完成）已经完成，开始进入第二阶段（项目准备阶段），公开招标社会资本方参与，组成项目公司进行项目实际运作，以项目公司名义进行发改、环保、规划审批，然后进行设计、融资、采购、施工等工作，目前已有四家社会资本方表示愿意进行合作。

二、项目实施机构

沁阳市政府授权沁阳市投资集团有限公司代表政府方出资，与社会资本方共同出资组成项目公司进行项目运作，项目完成后按照各自出资比例进行利益分配，并且沁阳市投资集团有限公司用分配到的利益用于回购项目中安置房、学校。

三、项目实施内容

项目建设内容包括沁南产业集聚区村庄搬迁安置房建设、实验小学分校建设、妇幼保健院新院建设、沁南敬老院建设、住宅和商业开发。

沁阳市投资集团有限公司拟以持有124.38亩土地100%股权（该方案经政府批准后购买）的公司作价出资，社会资本方（公开招标后确定）以所持319.84亩土地的公司100%股权作价出资，双方共同成立项目公司。同时，沁阳市投资集团有限公司再用现金出资2000万元，社会资本方现金出资4188万元（按持股比例分配出资）作为项目启动资金。项目公司成立后，政府授权的国有公司持股比例为32.32%，社会资本方持股比例为67.68%。

四、项目实施模式

本项目采用建设-运营-移交（BOT）的方式。

项目公司成立后，沁阳市投资集团有限公司持股比例为32.32%，社会资本方持股比例为67.68%。

项目涉及沁南地区A\B\C\D\E\F  6个地块，总面积为444.22亩土地的开发建设。其中A\B\C\D\E  5个面积384.22亩的地块系已出让土地使用权地块，拟建设商品房和回迁安置房。F地块60亩土地系集体土地，拟通过征收后划拨方式，建设本项目学校和医院、敬老院。

同时，沁阳市投资集团有限公司再投入2000万元现金，社会资本方再投入4188万元现金，作为项目公司的项目资本金。资金投入后，政府授权的国有公司持股比例仍为32.32%，社会资本方持股比例仍为67.68%。

项目公司成立后拥有A\B\C\D\E  5个地块的土地使用权，再支付480万元F地块收储成本，取得F地块划拨用地使用权，作为学校和医院、敬老院的建设用地。剩余资金作为项目前期启动资金，后续建设开发的费用由项目公司对外融资解决。

五、项目基本经济指标

（一）、项目投资

沁南安置房综合项目PPP投资情况表

（二）、工程规模

1、安置房建设、住宅和商业开发项目进度

商业开发和安置房建设预计在2015年7月份开工，2018年6月份竣工，建设期3年（第一年一期建设住宅和商业开发项目约140000平方米，安置房50000平方米；第二年二期建设住宅和商业开发约140000平方米，安置房50000平方米；第三年三期建设住宅和商业开发134400平方米，安置房建设45600平方米）。安置房建设总投资37298万元，建筑面积145600平方米；住宅和商业用房总投资106157万元，建筑面积414400平方米。

2、实验小学分校、妇幼保健院、沁南敬老院建设进度

住宅和商业开发一期建设后，开始进行实验小学分校、妇幼保健院新院、沁南敬老院建设，预计建设期两年，从2016年7月至2018年6月。建成后15年内完成运营回购。实验小学分校建设总投资4500万元，妇幼保健院新院建设总投资4450万元、沁南敬老院建设总投资1860万元。

 （三）、建设及运营期限

 工程建设部分预计开工时间为2015年7月，预计竣工时间为2018年6月，建设期3年。住宅和商业开发部分在工程竣工后1年内完成销售，安置房回购大约在工程竣工后10年完成，学校、医院、敬老院最长期限大约15年内采用可用性付费与可行性缺口补助，项目整体运行18年。

（四）、运营成本

1、安置房项目运营模式为非经营性项目，政府利用城中村、棚户区改造、新农村建设等上级补助资金及沁阳市投资集团有限公司在住宅、商业开发中取得的利润进行回购，十年将该回购资金付清。每年支付回购资金时，按照4%合理利润率测算，十年内政府回购资金需支出49652万元；

2、实验小学分校运营模式为非经营性项目，由政府付费，分15年支付。总投资4500万元，15年内政府回购资金需支出5885万元； 

3、妇幼保健院新院、沁南敬老院运营模式为使用者付费，不足部分采取可行性缺口补助。总投资6310万元，15年内总支出10610万元，其中使用者付费预计6824万元，政府缺口性补助预计3786万元；

4、住宅与商业开发项目建设期三年，运营模式为经营性项目，无需政府付费。总面积414400平方米，总投资106157万元，按照2933元/平方米销售单价计算，预计销售收入121550万元。

其中：上述2、3中学校、医院、敬老院若在建成后找到合适的社会资本购买方，可以一次性整体出售出去，模式变为一次性使用者付费。

六、选址和其他规划条件

沁南安置房综合项目区位：该项目处在沁阳市沁木路、建设路、南环路三大交通干线旁，位于南环路以北，第二安置小区（和谐家园小区）以南，建设路南延东西两侧。

项目实际占地面积444.22亩。

具体区位及占地面积见下图：

（1）图中R1为安置房、商品房及商业开发384亩土地位置所在，用于安置房建设、商品住宅开发，规划为商住用地。

（2）图中b2位置为敬老院、学校、医院建设位置，面积89.9亩，已批准转为建设用地，正在办理土地征收手续，规划为公益事业用地。

七、投资回报方式

安置房项目运营模式为非经营性项目，政府利用城中村、棚户区改造、新农村建设等上级补助资金及沁阳市投资集团有限公司在住宅、商业开发中取得的利润进行回购，十年将该回购资金付清。安置房建设十年运营期税前总利润为9574万元，运营期内部收益率19%，平均年收益率为1.48%。

实验小学分校运营模式为非经营性项目，由政府付费，分15年支付。十五年运营期税前总利润为2269万元，运营期内部收益率39%，平均年收益率为2.14%。

妇幼保健院新院、沁南敬老院运营模式为使用者付费，不足部分采取可行性缺口补助。妇幼保健院新院及沁南敬老院建设十五年运营期税前总利润为3894万元，运营期内部收益率37%，平均年收益率为2.04%。

住宅与商业开发项目建设期三年，运营模式为经营性项目，无需政府付费。总面积414400平方米，住宅和商业开发建设十五年运营期税前总利润为7370万元，运营期内部收益率6%，平均年收益率为1.52%。

该项目在全部运营期内总利润为23107万元，运营期平均内部收益率11.39%，平均年收益率为1.52%

八、政策支持和配套方案

依据财政部2014年11月29日发布的《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2014〕113号）规定，为确保项目规范运作，我市政府已为PPP项目建立专门协调机制，即“沁阳市政府和社会资本合作领导小组”，针对该项目成立“沁阳市沁南产业聚集区村庄搬迁安置PPP项目推进组”作为该项目PPP管理机构，主要负责项目评审、组织协调和检查督导等工作，以简化审批流程、提高工作效率。

市政府将积极研究并建立政府购买服务机制，配合本项目购买服务费用在运营年度纳入市财政预算，并足额、及时拨付。

同时，市政府将在积极研究在本项目经营范围和时限内，给予项目公司一定政策支持，主要包括城市规划、项目立项审批等方面相关政策的支持。PPP项目所需财政支付费用本级财政优先进支付，如安置房、敬老院等国家支持项目优先申报上级补助资金。

九、联系人

联系单位：沁阳市投资集团有限公司

联系人：田辉

联系电话：13723168791