一、项目概况
1、项目实施背景
山阳区山阳实业公司位于焦作市区东北部，山阳路北段东西两侧，太行东路、北环路、焦辉路南北两侧。城中村改造建设新型社区项目范围：东至冯河村，西至钢厂、热电厂；南至涧华实业公司地界，北至影视路（林邓线）。该公司城中村改造建设新型社区项目名称暂定为“山阳.巴黎春天”新型社区项目，属于城中村改造类型。
2、工程概况
该工程项目被市委、市政府列为2012年全市53个新型社区试点之一，并已下拨109万项目引导资金予扶持。还被山阳区政府列为全区2012年14个重点工程项目之一，2013年9月被市政府列为城中村改造项目试点工程，并于2014年7月以焦城改（2014）1号文对该项目实施方案进行了批复。控制性详细规划总面积530余亩（含中小学预留地39.34亩），其中安置房建设用地129.7亩，计划总投资6.51亿元（自备资本金1.62亿元），建设工程面积（地上）26.9万平方米，分两期进行建设。一期建设用地71.82亩土地已完成土地收储工作。
3、现阶段已完成工作
目前已完成地质勘探、环评环审、土地认定图、控制性详细规划批件、总平面图设计、单体建筑设计等工作。2014年7月下旬，市城中村改造工作领导小组以焦城改[2014]1号文件批复了山阳区政府上报的关于山阳区山阳实业公司城中村改造项目实施方案（批文、方案附后）。
二、项目实施机构
该项目由山阳区政府主导协调，区发改委、住建局、财政局具体指导，由项目所在地“焦作市山阳实业公司”成立项目建设指挥部，注册了下属置业公司“焦作市新春置业有限公司”，具体承担负责项目前期各项要件申报、各项工作筹备准备、投融资洽谈等工作。
三、项目实施内容
项目实施内容主要包括控制性详细规划530余亩面积以内土地征迁安置房建设和旧村改造各项工作，目前山阳区政府和项目实施相关责任部门及该项目实施主体山阳实业公司就社会资本合作事宜正在洽谈中，目的是通过充分发挥银行信贷作用和利用好投资商的融资规模，定向招投标引入具有国字号建筑商先进的管理经验，有效降低该城中村改造项目进入省、市项目库门槛。认真制定研究强有力的担保机制、还款来源等问题的解决方法，并设立专项城中村改造信用额度、强化风险控制机制。既要保证对城中村改造项目的信贷支持力度，又要保证把风险控制在合理范围内。
四、项目实施模式
该项目拟采用PPP模式运作中的建设—移交（快速BT）和建设—运营（商业）—移交（BOT）进行融投资建设。山阳区政府与交通银行焦作分行合作，将部分政府责任以特许经营方式转移给企业，建立“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系。目前项目公司成立正在洽谈协商当中，项目投资区政府占20-25%，企业占75-80%。
五、项目基本经济指标
安置房建设用地129.7亩，用地面积86465平方米，容积率≤3.0，建筑密度≤21-23%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米。计划总投资6.51亿元（自备资本金1.62亿元），建设工程面积（地上）26.9万平方米。
在129余亩建设用地上建设29栋高层住宅（临街建设商业用房2层）建筑面积共计26.9万平方米（其中商业建筑面积2.33万平方米、社区服务中心楼建筑面积1740平方米、幼儿园1800平方米），可入住居民2230户，约9300余人（户均4.2人口）地下建筑面积5.58万平方米，停车位2085个（其中地下1554个）。按“六通”、“两处理”的标准建设，使该城中村改造建设新型社区项目的居住环境具备都市化风格、绿色环保时尚的品位。计划2015年10月开工建设，一期安置房建设计划2017年5月前完成，二期安置房建设计划2019年5月竣工。山阳区政府拟定与交通银行焦作分行、中建七局（豫北区）投资公司合作期限暂定为四年，总投资6.5亿元中山阳区占1.62亿元，银资企业占4.88亿元。
六、选址和其他规划条件
1、该项目建设地址位于市区山阳路西山阳区涧华实业公司地界北侧，山阳路北段与影视路交叉口东南侧，西至钢厂、热电厂东围墙，东至冯河村、张河村交界处。规划占地面积为490.97亩（未含规划道路用地和39.84亩预留中小学用地面积）。具体见该项目控制性详细规划（焦规控土字[2014]第7号）。
2、安置房建设用地为控制性详细规划中地块四（占地面积为17.44亩）、地块五（占地面积为112.26亩），合计为129.7亩。其中71.82亩土地由市土地储备中心收储，已达到供地条件。将通过公开出让方式确定竞得人（企业）在安置房用地上建设项目一期工程，同时积极准备开始余下57.88亩安置房用地征迁工作，为项目二期工程建设打好前期基础条件。
七、投资回报方式
1、在129亩建设用地上建设29栋高层住宅（临街建设商业用房2层）建筑面积共计26.9万平方米（其中商业建筑面积2.33万平方米、社区服务中心楼建筑面积1740平方米、幼儿园1800平方米），项目实施单位旧村改造安置房仅需要10.3万平方米即可将整个旧村居民全部安置完毕，还有16.6万平方米由区政府回购用于周边村居民城中村改造安置。可入住居民2230户，约9300余人（户均4.2人口）。地下建筑面积5.58万平方米，停车位2085个（其中地下1554个）。按“六通”、“两处理”的标准建设，使该城中村改造建设新型社区项目的居住环境具备都市化风格、绿色环保时尚的品位。
2、该项目已批控制性详细规划土地490余亩（不含39余亩中小学预留地），按市城中村改造工作领导小组焦城改[2014]1号批文规定，其中享受土地出让金返还的土地面积为457.32亩。扣除按规定上缴计提部分（约15%左右）外全额支付给区政府，用于支持该城中村改造项目前期征迁、安置及配套设施建设，拿地成本价低。这中间仅有129亩土地用于该公司城中村改造安置房建设，还有360余亩规划土地作为商住开发。土地收储价15万/亩，出让价约180-210万/亩。加上商住建设项目税收和项目开发收益，规划建设不仅完全可以收回投资成本，还有十分可观的经济效益。整个市区东北进市口城市形象得以改观提升、广大居民安居乐业，完全可以取得并达到社会效益和经济效益双丰收预期。
八、政策支持和配套方案
相关政策除了国务院关于新型城镇化建设和“国务院加快棚户区改造工作的意见”（国发[2013]25号）外，主要依据“河南省人民政府关于加快棚户区改造工作的意见”（豫政[2014]17号文）、“焦作市区棚户区改造优惠配套政策”（焦政办[2010]96号文）、“焦作市人民政府关于加快城中村改造的意见”（焦政[2013]6号文）。
配套实施方案详见“焦作市城中村改造工作领导小组关于对山阳区山阳实业公司城中村改造项目实施方案的批复”（焦城改[2014]1号文件附后）。
九、联系人
1、卜拥军，山阳区住建局，联系电话：13839188056
2、王育楠，山阳区财政局，联系电话：13103914567
3、李锦立、山阳区发改委，联系电话：13938190968（驻该项目建设指挥部总协调人）