焦作市城乡一体化示范区太极小镇项目

一、项目基本信息

    （一）项目名称：焦作市城乡一体化示范区太极小镇项目

（二）项目类型：新建项目

（三）建设地点：该项目位于焦作市城乡一体化示范区中南路东，迎宾路以西，大沙河附近。郑焦高速入口，交通便利，地理位置优越；是焦作市打造人文宜居环境、治理大沙河湿地的核心区，紧邻市区，闹中有静，不涉及拆迁，适宜建设。

（四）项目前期工作合规性：项目经焦作市城乡一体化示范区修批准立项（豫焦示范文娱【2015】09053号）；其余手续正在办理之中。

（五）项目所处阶段：已办理完项目立项备案手续，正处于建设筹备阶段。

（六）计划开工和完工时间：该项目建设期为2015年8月—2020年8月，共5年。

（七）合作期限：2015年至2045年，共30年。

（八）总投资及资本构成：项目总投资30亿元，其中企业自筹20亿元，其余部分计划通过银行贷款等方式解决。

二、项目实施机构

该项目由焦作市城乡一体化示范区财政局和发展改革规划局与相关社会资本联合实施。

 实施机构的最终确定按已批复的实施方案为准。项目实施机构主要负责项目的具体实施，包括项目实施方案的编制和报批、组织采购、谈判与合同签署、项目执行和项目移交等工作。

三、项目实施内容

该项目近期计划占地面积约1平方公里（折合1500亩），远期规划约3平方公里（折合4500亩）。总建筑面积115万平方米。其中，商业区45万平方米，太极文化展示区48万平方米，太极文化体验区22万平方米。

包括大面积的绿化、商业区建设和旅游区建设。商业区包含一街一巷、会议等配套基础设施建设；旅游区包含古民居、江南水乡建设、影视基地建设、外景拍摄基地建设、太极文化建筑群建设、旅游设施、文化创意建设等。

项目主要采用太阳能发电系统供电、使用水循环空调，项目建成后，将形成一个展示太极文化及具备文化博物馆、绿化、养生休闲为一体的集中区域，对于大沙河湿地环境起到良好保护作用，又有利于太极文化产业传承和发展。

四、项目实施模式

该项目拟采用PPP模式、以政府购买服务、引入社会资本，明确双方全力义务、利益共享、风险共担，发挥双方优势，形成一种伙伴式的合作关系，以确保项目顺利完成。

合作方式暂定为建设-拥有-运营（BOO）的方式合作，但不排除其他合作的可能。

五、项目基本经济指标和投资回报方式

（一）经营收入估算

该项目运营期20年，运营期内经营收入主要为自营项目收入和租赁收入及其它增值服务收入。经初步估算，该项目正常年份年均收入为27.65亿元。

1、自营项目收入：包括餐饮、住宿、演艺门票、产品销售等收入，按正常年份年均16.75亿元估算。仅演艺、娱乐门票一项按年均350万人次（云台山年均700万人），每人150元计算，年收入5.25亿元。餐饮收入约3.5亿元，销售产品约8亿元.

2、租赁收入：按照营业面积的45%用于出租，租金每平方每年按1800元计算，租赁收入平均每年约为9.3亿元。

3、其它增值服务收入：包括物业管理服务、咨询服务等，按正常年份年均1.6亿元估算。

（二）成本估算

经估算该项目正常年份，年均总成本为18.72亿元。

1、折旧及摊销：根据国家规定，折旧采取平均年限法，该项目综合固定资产折旧年限按20年计，残值率5%；无形资产按30年平均摊销，无残值，经计算年均折旧费为6800万元；

2、管理费用：该项目管理费用包括房产税和其他管理费用。根据《中华人民共和国房产税暂行条例（国发［1986]190号发文）》规定，出租房产部分房产税＝房产出租收入×12%。其他管理费用包括管理人员工资福利、办公用品购置等，按年出租收入的8％计入。经初步估算，项目正常年份年均管理费用为1.2亿元。

3、维护费用：维护费用按折旧费用的20%计取，为1360万元。

4、原材料及燃料动力成本：按照50%左右计算，为13.83亿元。

（三）税金估算

营业税、城市建设维护税和教育费附加等综合按营业收入的3.5%计算。经计算年平均税费为0.97亿元。

企业所得税：按照20%计算，约为5.53亿元。

（四）利润计算

该项目正常年份年均营业收入为人民币27.65亿元，年均经营成本为15.85亿元，年平均上交利税为6.5亿元。净利润为5.3亿元，

（五）投资收益情况

该项目投资收益率=年均税后净利润／投资总额=17.67%

主要技术经济指标

从以上经济分析可以看出，该项目投资回报率十分可观。如果项目运营后，计划进行新三板上市，走入资本运作，公司治理机制和退出机制将更加完善。

六、政府支持和配套安排

焦作城乡一体化示范区财政局和发展改革规划局对该项目十分重视，并向市领导做了汇报，积极研究政策支持，配合焦作治理大沙河湿地的总体部署。并拟成立专门公司，采取政府与社会资本相结合的模式，已初步与相关公司开展探讨，采用PPP模式，力争短时间内将项目进入实施阶段。

七、风险分担机制

（一）风险分析

1、政策风险：该项目属于文化和商业配套设施项目，是长期以来我国各级政府大力支持发展的范畴，项目的建设可满足周边居民和旅游人群的文化和休闲需求，因此，政策风险极低。同时，通过争取政府给予更多的优惠政策，将更有利于为项目的建设和经营营造一个更好的政策环境。

2、技术风险：该项目建设技术成熟，对周边环境的影响极小，项目技术风险较低。项目在建设的过程中，将严格按照工程建设项目的有关规范，科学施工，安全施工。同时，要积极使用新技术，新工艺，新材料，确保项目建设在技术方面走在保持领先优势；

3、经营风险：综合性大型现代化文化综合体的管理，需要在各个方面不断细化。首先需要营造一个良好的管理氛围，创建温馨的企业环境，建立一整套严格规范的规章制度，重视管理体系的建立，重视核心管理团队的凝聚，重视管理的适应性调整，要通过科学严谨的绩效考核制度和约束制度，形成“由制度管人，按流程办事”的良好管理局面。要借鉴国内外先进的管理经验，加强管理创新，使整体管理水平不断“升级”，逐步形成各个管理环节的和谐一致和科学高效。

（二）风险分担

结合该项目实际情况和风险特征，建议涉及政策性的相关风险主要由政府方承担并解决，涉及到项目建设、运营方面的相关风险主要由企业承担，而市场、经济风险则应由合作双方共同承担。

八、联系方式

单  位：焦作市城乡一体化示范区发展改革规划局

河南东方太极小镇旅游发展有限公司

联系人：李经理  0391-8788858   18538151077

邮  箱：hndftjsy@163.com