一、项目基本情况
(一)项目名称
孟州市德众跨境贸易电子商务产业园一期项目
(二)实施区域
孟州市产业集聚区西部,二广高速以东,洛常路以南
(三)服务范围
商务办公、仓储物流、展示交易、酒店住宿、餐饮娱乐等
(四)投资概算
总投资10.4亿元
(五)项目建设的必要性
1.建设跨境贸易电子商务产业园符合国家政策。《国务院关于促进信息消费扩大内需的若干意见》(国发〔2013〕32号)中明确指出“拓宽电子商务发展空间,完善智能物流基础设施,各级人民政府要出台仓储建设用地、配送车辆管理等方面的鼓励政策,建设跨境电子商务通关服务平台和外贸交易平台,实施与跨境电子商务相适应的监管措施,鼓励电子商务‘走出去’”;《河南省人民政府关于加快电子商务发展的若干意见》(豫政〔2014〕11号)中明确指出“加快电子商务示范基地和产业园区建设,鼓励有条件的省辖市、县(市、区),结合当地优势产业,建设不同特色的电子商务园区”;《2015年河南省服务业重点领域发展行动方案》(豫政办〔2015〕17号)明确提出“加快河南德众保税物流中心发展”、“扩大跨境贸易电子商务服务试点范围,在符合条件的区域和监管场所探索开展一般、保税业务模式”;《焦作市人民政府关于加快电子商务发展的若干意见》中明确指出“大力支持电子商务特色园区建设和国内外知名电商总部的入驻,加快电子商务产业园的道路、电力、网络、写字楼、公租房等配套服务设施建设,为入驻企业和人员提供优质服务”。因此,建设跨境贸易电子商务产业园符合国家政策,是落实习近平总书记“买全球、卖全球”要求的具体行动。
2.建设跨境贸易电子商务产业园得到各级政府及金融机构大力支持。孟州市跨境贸易电子商务产业园是河南依托河南德众保税物流中心,构建豫西北“大通关”公共服务平台的重要组成部分,是河南省在经济新常态下落实李克强总理“大众创业、万众创新”和“有条件的地方可探索建立跨境电子商务试验区”指示精神的重要行动。因此项目得到了各级政府和金融机构的大力支持,项目被列入2015河南省年A类重点项目、河南省“1658”投资促进计划和交通运输部“十二五”规划货运枢纽项目,孟州市人民政府专门成立园区建设指挥部,为园区建设提供综合服务。
3.建设跨境贸易电子商务产业园是区域经济社会发展的迫切需要。随着电子信息技术和经济全球化的深入发展,电子商务在国际贸易中的地位和作用日益突显,跨境贸易电子商务已发展成为国际贸易的新方式、新手段。一是跨境贸易电子商务不受地理位置限制,突破了国界和时空的限制,并具有便捷即时服务的特点,对于地处内陆的企业而言,通过跨境贸易电子商务可以弥补交通、物流及地理环境上的“短板”,与沿海地区企业站在同一起跑线上,平等参与国际经济合作竞争,因此豫西北地区的外向型企业迫切需要跨境贸易电子商务平台来提升竞争力,打入国际市场;二是该中心地处中原腹地,具有明显的交通区位优势和市场容量优势。据统计,以孟州为中心,一小时经济圈(中原城市群80公里范围内)2300万人口,经济总量4000亿元;3小时经济圈(250公里范围内)人口9700万,经济总量1.2万亿元;8小时经济圈(中部市场),500公里范围人口3.6亿,经济总量40000亿元;三是跨境贸易电子商务产业园有别于一般的电子商务产业园,是必须依托海关特殊监管区域,实现与海关、国检、外汇、国税数据互联,提供一站式通关的公共服务平台,是一种稀缺资源。目前,该园区是河南省除郑州外唯一符合条件可以开展跨境贸易电子商务的区域。项目启动以来,阿里巴巴、京东、菜鸟科技、苏宁易购、国美在线、银泰、顺丰、FedEx等知名电商、物流企业纷纷前来洽谈,迫切需要依托保税平台开展跨境贸易电子商务、国际物流、仓储、分拨配送等业务。因此,园区盈利能力良好,对社会资本具有很强的吸引力。
(六)项目建设主要内容
主要包括商品展示交易区(A区为进口产品、B区为出口产品)、电商孵化区、仓储物流区(包括农产品冷链区、内贸仓储区、E贸易分拣配送区)、职工公寓、休闲娱乐区、酒店区、停车区等。
(七)项目拟采用的主要工艺
利用跨境贸易电子商务平台开展相关业务
(八)项目运营后的能够产生的主要效果
引入大型电子商务企业和配套电商物流企业入驻,吸引中小电子商务企业集聚,带动本地企业转变经营方式,融入全球市场,年交易额达100亿元,直间接带动就业人员10000人以上。
(九)目前已投资建设情况
目前已完成项目可行性报告和规划设计,项目用地正在拆迁,用地指标已获得批复,项目围墙已完成。
二、合作伙伴选择
项目拟采用BOOT(建设-拥有-运营-移交)模式共同运作,公开招标,选择一家资金实力雄厚、有一定园区及地产管理经验的合作伙伴。
三、项目公司组建及运作
成立项目公司,具体投资比例和股权结构以协商谈判为准。项目发起方河南德众保税物流中心有限公司,投入形式包括但不限于现金,其余部分由社会资本自筹解决。
合作期满后,项目公司将所属项目设施无偿、完好移交给河南德众保税物流中心有限公司。
项目建设和运营需在社会、安全方面接受政府相关部门的监督和管理。
四、项目运营机制
项目主要依托河南德众保税物流中心,建立跨境贸易电子商务平台,吸引大型电商、物流等企业入驻园区经营,同时带动仓储、餐饮、住宿、休闲娱乐等配套产业发展。园区收入主要有租金收入(商品展示、办公、公寓、酒店、休闲娱乐区)、配套服务收入(仓储、物业管理、停车)、房屋销售收入(商品展示区、电商孵化区、职工公寓)等三大块收入,分别占16.43%、46.65%、36.92%,合作伙伴运营期限10年。
五、财务测算
(一)建设成本:主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、安装工程费、工程其他费用、预备费、资本化利息、垫底流动资金等八个方面,总计104007.89万元。具体如下:
1、土地成本:占地686亩(折合457441㎡),土地价格总计16681万元。其中,商服用地190.5亩,出让价45万元/亩,计8572.5万元;住宅用地45.1亩,出让价60万元/亩,计2706万元;工业用地450.2亩,出让价格12万元/亩,计5402.4万元。
2、建筑工程成本:合计60255.65万元。具体如下:
(1)商品展示交易区建筑面积48315㎡,建筑造价9663万元;
(2)电商孵化区建筑面积12880㎡,建筑造价3864万元;
(3)职工公寓建筑面积51460㎡,建筑造价9262.8万元;
(4)休闲娱乐区建筑面积16411㎡,建筑造价3282.2万元;
(5)酒店区建筑面积31157平方米,建筑造价6484.25万元;
(6)仓储区建筑面积76128㎡,建筑造价7612.8万元;
(7)冷库区建筑面积89864㎡,建筑造价13479.6万元;
(8)停车场占地面积33350㎡,工程造价667万元;
(9)道路及场地硬化,工程造价3160万元;
(10)景观绿化工程造价780万元;
(11)场区公共配套工程2000万元;
3、设备购置费:共计10200万元。其中,装卸运输车辆及设备500万元,冷冻设备8000万元,景观绿化设施200万元,公共配套设施及设备1500万元。
4、安装工程费:共计1520万元。其中,冷库设备安装1000万元,景观绿化设施安装20万元,场区公共配套安装500万元。
5、工程其他费用:共计4600万元。其中,建设管理费1000万元,勘察设计费2000万元,工程监理费700万元,招投标及预算审核费100万元,办公及生活家居购置800万元。
6、预备费4662.83万元
7、资本化利息:共计5800万元。借银行款65000万元,其中第一年借入20000万元,利息1600万元,第二年借入45000万元,累计利息4200万元。
8、垫底流动资金:预计288.51万元。
(二)运营成本:主要包括公共服务设施的日常运营成本、仓储运营成本、税金及附加三个方面。预计正常年份营运总成本为6461.7万元。其中物料消耗400万元,水电费492万元,人工成本845万元,折旧费1184.59万元,维修及贷款利息3540.11万元。
(三)订价机制:经营采取“物业管理、配套服务、租赁经营”模式,收费价格根据市场繁荣程度和供需关系确定收费价格。
商品交易展示区:前3年的租赁价格按960/m2年计算,以后每年价格递增10%;房屋销售价格按7000元/m2计算。
休闲娱乐区:前3年的租赁价格按960/m2年计算,以后每年价格递增10%;房屋销售价格按7000元/m2计算。
职工公寓:前3年的租赁价格按100/m2年计算,以后每年价格递增10%;房屋销售价格按3500元/m2计算。
电商孵化区:前3年的租赁价格按600/m2年计算,以后每年价格递增10%;房屋销售价格按7000元/m2计算。
酒店区:前3年的租赁价格按360/m2年计算,以后每年价格递增20%;房屋销售价格按7000元/m2计算。
物流仓储服务:按仓库(冷库)面积进行收费,其中普通仓库前3年收费标准按400元/m2年计算,以后每年递增10%;冷库前3年收费标准按800元/m2年计算,以后每年递增10%。
停车服务:项目停车区预设1000个大小停车位,停车数量第一年按30万辆,以后每年按40万辆考虑;平均收费标准按照25元/车次计算。
物业管理费服务:商品交易展示区、休闲娱乐区及酒店区等商业建筑按24元/ m2年计算;电商孵化区等办公建筑按18元/ m2年计算;职工公寓等住宅建筑按12元/ m2年计算。
(四)预计营业收入:本项目拟对商品交易展示区、酒店区等功能设施进行先租后售。其中商品交易展示区、电商孵化区、职工公寓、休闲娱乐区等功能设施自项目建成投入运营后算起,计划在前3年经营期进行租赁,从第4年开始分别按照40%、30%、20%、10%的比例在4年销售完毕;酒店区功能设施自项目建成投入运营后算起,计划在前5年经营期进行租赁,在第6年一次性完成房屋销售工作。经营期内共计预计收入234567.32万元,其中,房屋租赁收入38538.19万元,房屋销售收入86609.4万元,自营业务收入109419.73万元。
(五)投资收益预计
1、正常年份营业收入预计29320.92万元
2、正常年份税金及附加2866.24万元
3、正常年份总成本费用6461.7万元
4、正常年份利润总额19992.97万元
5、正常年份所得税额5048.24万元
6、正常年份净利润14944.73万元
7、投资利润率19.22%
8、资本金收益率10.11%
9、总投资收益率21.78%
10、项目资本金净利润率38.31%。
六、财务测算
联系人:张英杰
联系电话:13598500681